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分析套路!越来越多的购房者主动回避这3类房子

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发表于 2021-3-25 22:21:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

长期以来,房地产的赚钱效应深深地吸引着各路人士。比如媒体日前报道的,一些985、211本科生、研究生不乏加入到房产中介机构做销售人员,这也从侧面说明行业的魅力。房地产通过这些年的发展,各种销售技巧和营销套路更是在各精英的“努力”下,“套路说辞”已经锻炼到炉火纯青的地步。作为行外人,难免上当受骗,买到这些房子不仅资金深陷其中,还有苦难言,下面来看内行人的分析。从哈尔滨二手房的参考价值来看,也能给其他行业带来很多的启发。




01旅游养老房子

人口众多,老龄化大踏步到来,这是我们人口面对的现状。根据统计部门的数据显示,截止到2018年末,我国60岁以上人占到总人口比例的179%,65岁以上人口占总人口的114%,老年市场非常强大。此外,大量的40-50岁,对应我们70-80年代出生群体,也是潜在的老年需求主体。

不少开发商和房产中介正是盯着这样一个巨大市场,大量开发和销售旅游养老房产,描绘起来很美好,什么人人都需要干净的水、新鲜的空气,随着人们收入越来越高,对生活的要求也会提高,无论是自住还是投资,都将是一个非常不错的选择。道理是没错,但终究画的是一个大饼,难以实现,包括一些大型开发商前几年高喊的养老地产,现在基本很少有听到声音了。所以,越来越多的人意识到并回避这类房子,原因在于:

一方面,旅游养老需求跟房价没有必然联系。发达国家的老龄化大都比较高,但真正买旅游养老房的人仅仅是极少的富人,绝大多数人旅游都是选择住酒店,或者住我们现在说的民俗,如果普通人买了养老房子,其实是很难找到接盘者的,难道指望富人为你接盘吗?如果这样的二手房没有接手,这些房子价格一轮一轮上涨就不成立,因为从需求来看,仅是少部分富人需求是不能支撑旅游养老房购买价格上涨。

另一方面,老人的必然需求不是新鲜的空气和美景。一般来说,旅游度假地区的人口往往较少,所以,配备的医疗资源也非常有限,3甲这样的大医院更是少之又少。所以,从发达国家看,有钱人大都住在城市的郊区,空气环境都不错,还能享受到城区优质的医疗条件,由此说明,老年人千里迢迢跑到某个旅游区买房养老就是一个伪命题。所以,买旅游养老房自住不现实,而买这类房子投资的人,一般也只能获得租金,但相对于不低的房价,这个回报率着实低得可怜,回避这类房子也是自然而然。

02商铺

根据W的数据显示,截至到2019年7月,全国商业类库存房去化周期为13年,是住宅95个月的164倍,由此可见,商铺的去化压力有多大,可以说,即使一些热点城市的住宅销售情况不错,但商业类住房大多不尽如人意。所以,我们经常可以接到各种卖商铺的,什么返租、包租等形式,有的还请专业的销售代理帮助推广,销售套路可以说是五花八门,销售出去一套商铺的佣金也要比住宅高很多,毕竟难嘛。过去一直以来,都有“一铺养三代”的说法,但现在为什么很多人都回避这类房产呢?原因很现实:

一是租售比不断走低,回报率低。大家都知道,这些年电商对实体商铺的冲击可以用摧枯拉朽来形容。很多消费者把实体商铺仅当作体验店、逛街之用,真正买商品则是在网络上比价下订。所以,经常看到满大街的药店、房产中介店,但其他商铺过一段时间就要关门一批,转售信息异常醒目。这样的情形,让商铺房东的出租收益不能持续,而且不敢轻易涨租,租售比往往比住宅还低,还不如存银行来得划算。

二是多半利润被吃掉了。开发商在销售商铺时,特别是那种内铺和格子铺,大多采取抬高价格再减免的形式,比如这间商铺值100万,但卖给你130万,多出来的这30万就慢慢返租给你,即使哪天经营不下去了,假如开发商已返还你10万,他还能额外赚20万。当然,有人说房价涨了,商铺价格不是也涨了吗?但涨了又如何呢,就算你运气极佳,找到了接盘侠,但交易的税费都在30%-60%,还能有几个利润?相比住宅来说,沉淀那么久的资金,谁优谁劣一目了然。

03小产权房

如是研究院曾发布过一篇报告显示,全国小产权房的估算面积在73亿平米左右,占所有住房比例为24%,这个数据还是挺庞大的,基本上每5套房中就有1套是小产权房,像深圳这样的城市,小产权房占比达到了50%以上。由于小产权房价格低,基本是正常商品房5-6成的价格,一些中介炒作倒卖小产权房情况也时有发生,有粉丝朋友对笔者讲,一个经营小产权房的经纪人对他讲,只要他支付一笔款项,就可以获得村里发的绿皮书。交了钱后,他只获得了村委给的收据协议,他想重新签订合同保障权益,但一直未有明确回复。

小产权房虽然数量较大,但并不是“法不责众”,国家在处理小产权房上的态度一直比较明确,在日前发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中要求,小产权房不得登记发证。除了不能取得大产证外,越来越多的人不愿购买小产权房还有比较现实的原因。

这个原因就是交易不受法律保护,体现在两个点上,一是不能抵押不能贷款;二是即使熬到拆迁,其权益也难得到保障。此外,一些投资人希望通过购买小产权实现增值,结果事与愿违,原因在于小产权房房屋质量和环境大都不能得到保证,其增长潜力也大打折扣,加上前面提到的因素,投资人也不敢贸然进入小产权房市场。
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